Jakarta – Saat orang tua ingin menghibahkan rumah yang dimiliki kepada anaknya, proses administrasi pertanahan yang harus dilalui disebut dengan balik nama sertipikat. Tahapan ini mencakup aspek hukum, administrasi, hingga kewajiban pajak yang perlu dipahami masyarakat agar tidak terjadi kesalahan prosedur maupun pembengkakan biaya.
Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Shamy Ardian, menjelaskan bahwa balik nama merupakan proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama kepada pemilik baru, termasuk dalam lingkup keluarga.
“Jadi balik nama itu adalah proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru yang sah secara hukum. Dalam konteks orang tua ke anak, balik nama tidak terjadi secara otomatis walaupun hubungan kekeluargaannya sudah jelas,” ujar Kepala Biro Humas dan Protokol, saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Senin, (20/04).
Ia mengungkapkan, masih banyak masyarakat yang baru menyadari pentingnya balik nama saat tanah akan dijual, dijaminkan ke bank, atau digunakan untuk kepentingan hukum lainnya. Kondisi tersebut kerap membuat proses terasa lebih berat karena tidak dipersiapkan sejak awal.
Menurut Shamy Ardian, pemahaman mendasar yang perlu dimiliki masyarakat adalah perbedaan antara hibah dan waris. Hibah dilakukan saat orang tua masih hidup, sedangkan waris berlaku setelah orang tua meninggal dunia. Perbedaan ini menentukan jenis akta, dokumen pendukung, hingga skema pajak dan biaya yang dikenakan.
“Kalau salah menentukan sejak awal, bisa berakibat pengurusannya berulang lagi dari proses awal,” tegas Shamy Ardian.
Dalam praktiknya, proses balik nama setidaknya melalui empat tahapan utama, yakni dasar hukum peralihan hak, pembuatan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris, pembayaran pajak dan bea, serta pencatatan resmi di Kantor Pertanahan. Setiap tahapan tersebut memiliki konsekuensi biaya yang perlu diperhitungkan.
Biaya yang timbul antara lain Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pembuatan akta hibah atau waris, biaya layanan di Kantor Pertanahan termasuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), serta pajak lainnya sesuai kondisi objek tanah. Besaran biaya dapat berbeda di tiap daerah.
Adapun biaya layanan di Kantor Pertanahan dihitung berdasarkan nilai tanah yang ditetapkan, dengan rumus nilai tanah per meter persegi dikalikan luas tanah, kemudian dibagi 1.000. Untuk mengetahui estimasi biaya, masyarakat dapat menghitungnya melalui aplikasi Sentuh Tanahku.
Dalam pengurusan peralihan hak karena waris, pemohon wajib memenuhi sejumlah persyaratan administratif, di antaranya mengisi formulir permohonan di atas materai, melampirkan surat kuasa jika dikuasakan, fotokopi identitas ahli waris atau kuasa, sertifikat tanah asli, akta kematian, serta Surat Keterangan Waris sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Selain itu, dokumen lain yang diperlukan meliputi akta wasiat notariil (jika ada), fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah diverifikasi, bukti pembayaran SSB (BPHTB), serta bukti pembayaran uang pemasukan saat pendaftaran hak. Untuk nilai tanah di atas Rp60 juta, wajib dilengkapi dengan bukti SSP/PPH.
Sementara itu, dalam proses hibah, persyaratan administratif relatif serupa.
Pemohon harus mengisi formulir permohonan di atas materai, melampirkan identitas pemberi dan penerima hibah, menyerahkan sertifikat tanah asli, serta menyertakan akta hibah yang dibuat oleh PPAT. Jika pada sertifikat terdapat ketentuan tertentu, diperlukan pula izin pemindahan hak.
Dokumen pendukung lain meliputi fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah diverifikasi, bukti pembayaran SSB (BPHTB), serta uang pemasukan. Untuk nilai tanah di atas Rp60 juta, juga diwajibkan melampirkan bukti SSP/PPH.
Shamy Ardian mengingatkan, biaya pengurusan dapat meningkat apabila proses ditunda, terutama karena dipengaruhi oleh kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), denda keterlambatan, serta dokumen lama yang belum diperbarui.
“Nah ini kalau semakin ditunda, biasanya biaya makin meningkat dan terasa mahal,” pungkasnya.